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2018-12-26 07:51

来源:一读|483人参与|0评论

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“小产权”发烧 “风险提示”对症吗

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  焦点话题

  随着“小产权房”在一些城市热销,建设部发布买房风险提示:特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋,否则将无法办理房屋产权登记,不受法律保护。

  法眼观察

  买“小产权房”

  无任何法律保障

  或许有人认为,“小产权房”也是花钱买的,也是不动产,会受到合同法、消法和物权法的保护,我认为这是一种误解。

  因为,“大产权房”与“小产权房”的区别根源于我国目前对国有土地和集体土地实行的完全不同的土地制度。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发,不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。这意味着,市民与集体组织签订的购房合同是无效的,因此它不适用合同法;同时由于这些房屋不能办理房产证,因此虽然形式上是不动产,但在法律上却得不到承认,也不能适用物权法的规定。

  在这种情况下,如果不发生纠纷和变故,也许购房者能平安居住。但若遇到产权纠纷或者遭遇房屋拆迁,“小产权房”的风险就会显现出来,比如拆迁款一般来说会按照土地性质发放到集体经济组织和村民手里,购房市民很难直接得到任何补偿。

  李克杰(山东政法学院法学副教授)

  业内声音

  违法房合理处置 本市有先例

  赵晨明(中大恒基不动产营销公司总经理)

  城市人口购买农村的小产权房屋,这种行为看上去是你情我愿的交换,没什么不公平。但由于我国实行的是城乡二元经济结构,所以这实际是对农民权益的一种掠夺和侵占。

  对于已经购买这类房屋的购房者来说,与其反复强调其“不合法性”,不如合理善后。追溯北京市房地产发展的历史,政府对此类违法项目的合理处置存在先例。1993年至1995年10月,亚北区域开发建造的15个居住社区,被认定为违法建设项目。1997年5月,北京市政府针对这些项目专门下达文件,令其在补交土地出让金和有关税费、补办有关手续并处以罚款之后可以转为合法。这一先例能为今天处理“小产权房”问题提供借鉴。

  此外我认为,如果国家在保护耕地的基础上对农村土地建设的相应法律、法规予以发展和完善,在农村推进土地、住宅建设改造,对于加快发展农村经济、缓解城市住房供需矛盾、拉低京城房价都会带来切实的益处。

  文并图/记者 张焱

  专家点评

  应该鼓励“小产权房”合法化

  胡星斗(北京理工大学经济学教授)

  “小产权房”是现实情况下老百姓寻找自救的一种办法。

  我认为,政府应该鼓励“小产权房”走向合法化,因为目前城市人口太多,这样可以让更多的城市人向周边扩散,一方面能缓解城市的住房压力,在一定程度上抑制房价上升;另一方面也可以改变城市化轨迹,让农村有更多的发展和就业机会。

  但是,“小产权房”走向合法化的前提是政府的合理规划、有效管理,以避免“小产权房”占用大量的集体土地,影响农业生产、侵占农民住宅用地。

  文并图/记者 朱治华

  我有话说

  产权警示不管用

  其一,吓不住购房者。买“小产权房”的,大多数是急等房住的平民百姓,他们的购房心理和买房投资者完全不同,只求能够平安住上些年头,不指望房子能上市买卖。

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  其二,吓不住卖房者。很多“小产权房”的“开发商”,是城郊有一定地域优势的村集体,村集体是当前最不规范的社会组织,在集体土地“不用白不用”的现实环境下,有利益的驱动和良好的市。安ň尽痹跄芏糁瓶⒌某宥

  “小产权房”日益升温,最大的输家可能不是购房者,也不是村集体。因为村里已经赚到了钱,而掏了钱的购房者遇到纠纷肯定会去找政府协调疏导。所以,矛盾与纠纷的发生,最终伤害的会是公共利益。

  为保障公共利益,当务之急是遏制“小产权房”的开发。比如,能否从工商管理的角度,对村集体的开发资质予以限制?能否追缴村集体的卖房所得,作为政府未来的规划风险金,同时降低村集体的开发热情?

  马龙生(自由撰稿人)

  精品留言

  “小产权房”存在数年的事实,已经证明政府是在默许,也是在纵容。把所有风险都让买房人来扛,显然不是执政为民的体现。

  冯海宁

  “小产权房”的大量出现,实际上是在试探法律的底线。随着这类房子越来越多,矛盾聚集到一定程度,法律肯定要进行规范,那时,民意将会起到一定的作用。董刚

  市民怀着一种朴素的产权意识,认为既然房子是花钱买的,国家总不会轻易剥夺——这可以说是市民对政府的一种道德信任。

  随着“小产权房”的热销,在利益的驱使下,难免会有一些耕地“暗度陈仓”投向住宅市场。这样下去,后果将不堪设想。

  王威

  有人希望“小产权房”能够合法化,但我认为,万万合法不得。这是因为它一旦合法了,就肯定会涨价。这么一来,恐怕很多人都买不起了。刘宇

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  作者:张若渔

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